管理組合の皆様へ

マンションの管理者の権利義務とは？

一見すると堅苦しい文書ですよね。ところが皆様が日ごろ悩まれてるかもしれない様々な問題の解決には、実はこの項目がキーとかバイブルみたいに方向性を示してくれているんです。

管理者とは、一般的には管理組合の理事長を指します。そしてその職務に関し、管理組合の皆様（区分所有者）を代理する立場にあります。つまりこの項目は、管理組合の皆様が、理事長を代理人として、全員で有する権利義務について述べている文書です。ではその権利義務とは？平たく言うと、

①共用部分等の保存

集会の決議を必要としないもの。例えば専用のバルコニーや庭の清掃や、共用部分等の緊急を要する修繕、修繕積立金を取り崩さず月々の管理費で賄えるレベルの修繕や交換等を指します。これは理事長だけでなく、区分所有者が単独でも行えます。（⇒同法第18条第1項にあります。）

②集会の決議の実行、規約で定めた行為の実行

これがポイントです。集会の決議・規約の定めはいずれもマンションのルール決めの方法です。マンションで暮らしていく中で、皆様が問題意識を抱いている事象があれば、まず理事長を中心に全員で集まって話し合い、真因を検証・分析し、必要であれば調整を加えて、適切な解決策を導き出し、それを多数決によってルール化する。そして決められたルールとおりのことを、理事長が皆様を代理して実施するわけです。

マンションの規約と議事録の役割とは？

マンションのルールは、居住者の皆様全員で共有・理解・遵守されなければなりません。従ってルールブックともいえる規約・集会議事録は、わかりやすい場所に整理保管する必要があります。また集会議事録では、閲覧する方が誤解や間違った思い込みをしないためにも、経過の要領や結果について正確且つ慎重な表現に留意する必要があります。

利害関係人の請求とは、例えば住戸の売却・購入を目的とする方や宅建業者、大規模修繕工事に関係する工事業者等が想定されますが、これらのルールブックは、管理費・修繕積立費の徴収方法や繰越明細といった管理組合会計に関してだけでなく、住まいの質を具体化させた決め事の提示により、マンションの価値を外部に伝える、重要な役割を果たします。

以上をまとめると下図のとおりとなります。

マンション管理士の役割とは？

マンションで暮らしていく中で避けて通れない様々な問題を解決するためには、集会の決議や管理規約といったルール作り若しくは見直しを行い、決められたルールを居住者全員で遵守するとともに、整理保存して次の理事会メンバーへ引き継いでいくことが必要です。

でも実際にこれらを取りまとめするのは、その時の理事会メンバー、特に理事長です。
「何で自分が理事長の時にタッチしなければいけないの？」
「人間関係の調整だけでなく、専門的知識が必要そうだし、何より多大な時間が割かれるのは勘弁してほしいよね。」
こう思われるのはすごく自然ですよね。

理事長さんのこういった悩みを和らげ、適切な方向へ導いていくのがマンション管理士の仕事なんです。

さいとうたけろうにお声がけください

「でもマンション管理士を雇うとコストがかかるし、出来の良さなんかどうやって計ったらいいんだろう？」

ごもっともでございます。

私、さいとうたけろうをご指名頂けませんか。私に声がけ頂きましたら、まず馳せ参じ、
①理事長さんから、お悩みの内容を伺います。
②マンションの管理規約（使用細則を含みます）と過去の総会・理事会の議案書と議事録を拝読致します。
③また相談内容によっては、管理会社さんとの管理委託契約書、長期修繕計画、販売時のパンフレット、重要事項説明書、アフターサービス基準書、近隣との協定書等を拝読致します。
④以上から読み取れる範囲で、問題点を整理して、理事長さんに報告します。

⇒最低でも①から④については手弁当で実施します。